原標題：業主報價7000元，有機構為“囤房”多加800元“拿下”——熱點城市租金上漲新動因調查
又逢暑期租房旺季。在一些熱點城市，每年七八月份，租房需求大量釋放都會將房租推至季節性“波峰”。然而，今年這一波房租漲勢比往年更“兇猛”。記者近日在北京、上海、深圳、南京等城市調查了解到，伴隨一些大型住房租賃企業加速布局擴張，部分地區出現機構為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現象，這在一定程度上推高了區域租金。
業內人士建議，加快住房租賃行業立法，對企業惡性競爭等行為加強監管。同時加大平價租賃房源的供給，切實保障“租有所居”。
熱點城市房租上漲明顯，機構爭奪房源“價高者得”
根據鏈家旗下貝殼研究院數據，今年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%；二線城市中，南京、濟南等地住房租金環比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。而據一些市場機構統計，今年7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅已接近20%。
記者在北京市石景山區走訪發現，住房租賃企業為爭奪房源，已經打起了“價格戰”，不少房源被他們收入“囊中”。
“之前，小區有一套兩居室，通過中介掛牌，業主報價每月租金7000元，一家租賃企業卻最終以每月7800元的價格收房。” 在石景山區遠洋山水小區附近的一家中介門店，一位經紀人告訴記者，“現在小區業主的胃口都吊起來了，哪家租賃企業出價高就給哪家。”
在位于上海市松江區的松江大學城附近的星辰園小區，記者走訪了解到，一套94平方米的兩居室，業主直接掛牌出租的價格是每月4600元，而一家住房租賃企業管理的星辰園小區一套81平方米的兩居室，每月租金卻高達5130元。
國務院發展研究中心研究員劉衛民等專家表示，除了一些傳統的上漲動因外，今年以來，熱點城市住房租金上漲有一些特殊原因：一方面大量社會資本涌入住房租賃行業，租賃企業急于擴大規模，通過抬高租金搶房；另一方面，這些租賃企業從房東手中收購或承租房源后，成為超級“二房東”，把一些中低端的房子裝修改造成中高端房子后對外出租，這類型房源的占比快速增加，帶動了租金上漲。
租賃企業獲資本青睞，有的企業把好“經”念歪了
“實際上，各地加快建立租購并舉的住房制度，對住房租賃企業融資一直是鼓勵和支持的態度。”一位金融監管部門的負責人對記者說，但在資本的推動下，部分租賃企業不斷做大，出現了惡性競爭，這是把好“經”給念歪了。
記者調查發現，當前，住房租賃企業管理的長租公寓分為兩種，一種是分散式公寓，即運營商從個人手中獲得閑散房源，這類代表有自如、蛋殼公寓；另一種是集中式公寓，運營商租下一棟樓統一出租，像YOU+公寓。市場研究機構邁點研究院發布的報告顯示，該研究院重點監測的市場主流公寓品牌有300余家。
新興住房租賃企業不斷涌現，老牌住房租賃企業加速擴張，均得益于資本的大量涌入。據邁點研究院監測，金融機構一直為長租公寓的品牌建設、擴張、運營提供強有力的支持。根據公開報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。
一些長租公寓企業發行了資產證券化產品。在業內人士看來，可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件，這讓租賃企業有了提高租金的動力。
此外，一部分住房租賃企業定位于互聯網公司，帶有流量經營思維。而要成為高估值的互聯網巨頭，最簡單的方式就是不惜代價達到市場壟斷地位。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，支持規模化、專業化、機構化住房租賃企業發展，是培育和發展住房租賃市場的一項重要內容，但租賃企業是營利性企業，越來越多的資本參與其中后，其逐利的本性愈發明顯。
建立租賃市場監管體系，增加平價房源供給
當前，熱點城市中很大一部分群體通過租賃市場解決住房問題。“從民生屬性看，租金的重要程度要大于房價，政府應加強對租金水平的管理。”劉洪玉說。
受訪的多位專家表示，雖然目前住房租賃企業的市場份額只占7%左右，對租金上漲的推動作用還有待進一步評估，但預期引導很重要。政府應關注住房租金水平變化和住房租賃企業行為，盡快制定管理規則和標準，加快探索建立包括企業內控、行業自律、社會監督、政府監管在內的租賃市場系統管控體系，促進租賃市場可持續發展。
相關主管部門的負責人表示，在支持專業化、機構化住房租賃企業發展的同時，要加快推進住房租賃立法。金融監管等部門應加強對資本進入長租公寓領域的監管。同時，應發揮國企的引領作用，鼓勵他們進入房屋租賃市場。
北京市住建委等部門日前已約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業，并明確表示將會同相關部門嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。
同時，北京等城市提出多渠道籌集租賃房源，加大供給。通過加快集體土地租賃住房建設、將非住宅改建為職工集體宿舍和鼓勵國有企業利用自有土地建設租賃住房等方式增加租賃住房供給。